我们得耐心一些
2021-03-19 22:59
来源:未知
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《不动产登记暂行条例》22日正式公布。离明年3月1日实施,还有三个多月。趁这段时间,我们可以自己普及一下不动产登记是啥子,有啥用。就从咱们的家说起吧。

这种矛盾可以理解。因为坚持“查房反腐”的人,可能是病急乱投医,是没有办法的办法。要依法治国,治贪也要依法。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。

尹飞:客观上说,不动产完成统一登记以后,将来如果征收房产税的话,确实可以提供一个更为方便的信息平台。但是我并不认为条例出台与房产税征收间有着必然联系。如前面所言,不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益,其并非房地产市场调控的工具,也不应把不动产登记看成税务机关收缴税收的手段。同样,也不好说条例出台后房产税征收将是下一步的工作。因为如果只是考虑征收房产税的话,现在的房屋登记本身已比较完备,只要把全国房屋登记信息联网即可,根本犯不着做不动产的统一登记。

在物权法各细则中,有前提意义的是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例,统一登记当然包括房产与地产的统一。

对城里人来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地“不动”。因此,不动产登记,让土地管理部门“牵头”做,还是有道理的。

事实上,目前上海、重庆已有房产税试点,这充分表明,没有不动产统一登记,并不影响房产税的征收。不动产的统一登记主要是要把房屋以及农地、林地、草原、宅基地等各类土地以及海域统一到一个登记机构办理登记。所以我个人理解,不动产统一登记主要是为了方便人民群众办理登记、统一登记规则,与房产税没有必然的联系。

您会说,可是农村不动产交易性太差呀。对,但《条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头,农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革,会使农村土地“活”起来,使农民获得更多财产权。而这些改革的前提,就是明确的权属关系,也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的,把权属证书发到承包经营权或使用权人手里,这块地才能更顺利、完整地流转,所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样,农村不动产就值钱了。

我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限,《中华人民共和国物权法》原则上规定住房70年后,土地使用权自动延期——尽管缺乏细则,也不清楚是不是免费。

《条例》出台,关于“以房查人”“查房反腐”的话题不免又热起来。对此,我们内心相当矛盾:一方面,我们很想一路畅通无阻,想查谁就查谁,把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;可另一方面,我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众。

尹飞:不动产统一登记后,登记信息更为齐全、相关部门查询更为方便,客观上会为开展反腐败斗争提供了更为便利的条件。但条例本身与反腐并没有直接的关系,条例也没有这方面的立法目的。官员抛售房子,可能与官员财产公示制度的建立、与反腐力度的加强更具相关性。因此,单纯的统一登记,不可能导致房地产市场的“降价潮”。

广州日报:《条例》全文未见“以人查房”。此前,有声音认为《条例》有助于反腐,您怎么看?

但价格上没优势,不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。

您可能动心了。但还是得告诉您,“小产权房”不得进行不动产登记。

但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能,但老百姓就希望它发挥“反腐”作用,因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。比如:《条例》可以发挥“反腐”功能,相当于把锄头当武器。再好的锄头,打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然,得慢慢来,而不动产统一登记,确实是今后一系列法治建设的砖,而且是第一块砖,心急吃不了热豆腐,我们得耐心一些,先用锄头把庄稼种好。

对于我们国家来说,最大一笔不动产,在城市的环路以外——广大农村地区。我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产,农村土地可交易性差,自然在“价格”上没优势。

尹飞:《条例》明确,并非什么人都可以查,为了维护交易安全,涉及到产权状况的时候,才能去查。反腐是非常必要的,但登记查询必须依法进行。个人的财产状况属于隐私的范围,允许“以人查房”,意味着对隐私的侵害或限制。有人不适当地把登记查询和反腐联系起来,甚至很多人认为不动产登记就是和官员财产公开结合在一起的,其实二者是不同制度。我个人也多次呼吁对官员的财产公开进行立法。但在法律明确对官员的财产公开义务进行规定之前,其仍然属于个人隐私的范畴,不可能允许其他人随意进行查询。当然,按照现行法律,有关机关依法侦查或者调查时,当然有权进行查询;登记机构也负有协助的义务。

中原地产首席分析师张大伟:不动产登记条例,本身并非调控,但标志着中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。对于普通人来说,不动产登记可能意味着公民拥有房屋情况的“透明”。未来借助不动产登记条例,政府的税基将逐渐从交易环节过渡到持有环节。不动产登记条例落地后,房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。不仅灰色部分资金进入房产的可能性降低,正常投资房地产的选择也将可能对未来税费提高的预期而都会减少房产的持有量。

广州日报:有人预测,《条例》出台可能引发官员抛售房子,您认为是否会带来房地产市场的“降价潮”?

有房子的人,都特别珍惜自己的房产证,但从法理上说,“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本,那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想,实施不动产统一登记就是要落实物权法要求,包括推动房产与地产统一,就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。